대출 가능 금액이란?

대출가능금액이란?

대출가능금액은 금융기관에서 개인이나 법인에게 대출해줄 수 있는 최대 한도를 의미합니다. 이는 주로 담보의 가치, 신청인의 소득, 기존 부채, 정부 및 금융사 규제(LTV, DTI, DSR 등)에 따라 결정됩니다.

대출가능금액

 

대출가능금액 산정 주요 기준

1. 담보인정비율(LTV, Loan To Value)

• 담보(예: 아파트, 주택)의 평가금액 대비 대출해주는 비율입니다.
• 예를 들어 LTV가 60%이고 3억원짜리 주택을 담보로 한다면, 최대 1억8천만원까지 대출이 가능합니다(3억 × 0.6).

2. 총부채상환비율(DTI, Debt To Income)

• 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자 상환액이 차지하는 비율입니다.
• DTI가 높으면 대출가능금액이 줄어듭니다.

3. 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)

• 연소득 대비 모든 대출(주택담보, 신용, 자동차 등)의 원리금 상환액 비율입니다.
• 최근에는 DSR 규제가 강화되어, DSR 40% 이내 등으로 제한되는 경우가 많습니다.

4. 기타 고려사항

• 임차보증금, 소액임차보증금 등 우선변제권이 있는 금액은 대출가능금액에서 차감될 수 있습니다.
• 신용등급, 소득증빙, 기존 부채, 대출상품별 한도 등도 실제 대출한도에 영향을 미칩니다.

대출가능금액 계산 예시

항목설명 및 예시

담보가액	3억원 (아파트 등)
LTV	60% 적용 시 → 3억원 × 0.6 = 1억8천만원
DTI/DSR	소득과 기존 부채에 따라 추가 제한
실제 한도	LTV, DTI/DSR, 금융사별 정책 중 가장 낮은 한도로 결정

 

대출가능금액 조회 방법

• 은행/금융사 홈페이지: 우리은행, 카카오뱅크 등에서 아파트담보대출 가능금액을 직접 조회할 수 있습니다.
• 한국주택금융공사: 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책모기지의 예상 대출가능금액을 온라인으로 조회할 수 있습니다.
• 온라인 계산기: 부동산계산기, 올크레딧 등에서 LTV, DTI, DSR 등 입력 후 대출가능금액을 시뮬레이션할 수 있습니다.

참고사항

• 실제 대출가능금액은 금융사 심사 결과, 신용도, 소득증빙, 부동산 평가 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
• 정부 정책이나 지역별 규제에 따라 LTV, DTI, DSR 기준이 변동될 수 있습니다.
• 대출 조회는 신용점수에 영향을 주지 않는 방식으로도 가능하니, 여러 금융사에서 비교해보는 것이 좋습니다.

요약
대출가능금액은 담보가치, 소득, 기존 부채, 정부 및 금융사 규제(LTV, DTI, DSR 등)에 따라 산정되며, 각 금융기관 홈페이지나 온라인 계산기를 통해 손쉽게 확인할 수 있습니다. 실제 한도는 심사 결과에 따라 달라질 수 있으니, 여러 기관에서 비교 조회해보는 것이 유리합니다

 

대출가능금액을 정확하게 조회하려면 필요한 정보

대출가능금액을 정확하게 조회하려면 다음과 같은 정보가 필요합니다.

1. 인적 사항

• 이름, 주민등록번호 등 기본 신상 정보

2. 소득 관련 정보

• 연소득(근로소득자: 급여명세서, 원천징수영수증 등 / 사업자: 소득금액증명원 등)
• 소득입증방법(근로소득, 사업소득, 기타소득 등)

3. 재직 및 직업 정보

• 재직증명서(근로자), 사업자등록증(사업자)
• 직장명, 입사일, 직업군 등

4. 담보 관련 정보(담보대출의 경우)

• 담보물의 종류(예: 아파트, 주택 등)
• 담보물의 주소 및 시세(감정가)
• 임대방수 및 임대보증금 합계액(해당 시)
• 담보주택유형 및 담보평가방법

5. 부채 현황

• 기존 대출 내역(타 금융기관 포함)
• 기타 부채 및 신용카드 사용내역 등

6. 상환 조건

• 원하는 대출기간, 상환방법(원리금균등, 원금균등, 체증식 등)

7. 신용 정보

• 신용점수 또는 신용등급(금융기관이 직접 조회)

참고 사항

• 실제 대출가능금액은 입력한 정보 외에도 금융사의 신용평가 및 심사 결과, 정부 규제(LTV, DTI, DSR 등)에 따라 달라질 수 있습니다.
• 온라인 대출한도 조회 시 신용점수에 영향이 거의 없으니 안심하고 여러 금융기관에서 비교 조회할 수 있습니다.
• 주택담보대출은 주택가격, 임대보증금, 부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 등도 입력해야 하므로, 해당 정보가 필요합니다.

요약
정확한 대출가능금액 조회를 위해서는 신상정보, 소득 및 재직정보, 담보물 정보(담보대출 시), 기존 부채 내역, 신용점수, 상환조건 등 다양한 정보를 준비해야 하며, 각 금융기관의 온라인 시스템 또는 영업점에서 입력 후 조회할 수 있습니다.

 

 

대출이자

DTI와 DSR 계산 방법

DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)은 모두 연간 소득 대비 대출 상환 부담을 나타내는 대표적인 지표입니다. 각각의 계산 방식은 다음과 같습니다.

DTI (총부채상환비율) 계산법

• 공식:DTI=주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 이자 상환액연간 소득×100DTI=연간 소득주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 이자 상환액×100
• 포함 항목:
  • 주택담보대출의 연간 원금 + 이자 상환액
  • 기타 대출(신용대출 등)의 연간 이자 상환액만 포함
  • 연간 소득(근로소득, 사업소득 등)
• 예시:
  연 소득이 5,000만 원이고, 1년간 갚아야 할 원리금(주택담보대출)과 이자(기타 대출) 합계가 2,000만 원이면DTI=2,0005,000×100=40%DTI=5,0002,000×100=40%

R (총부채원리금상환비율) 계산법

• 공식:DSR=모든 대출의 연간 원리금 상환액(주택담보, 신용, 카드론 등)연간 소득×100DSR=연간 소득모든 대출의 연간 원리금 상환액(주택담보, 신용, 카드론 등)×100
• 포함 항목:
  • 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 금융부채의 연간 원금 + 이자 상환액
  • 연간 소득(근로소득, 사업소득 등)
• 예시:
  연 소득이 5,000만 원이고, 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 2,000만 원이면DSR=2,0005,000×100=40%DSR=5,0002,000×100=40%

차이점 요약

구분DTIDSR

계산 항목	주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자	모든 대출의 원리금(주택담보, 신용, 카드론 등)
기준	연간 소득	연간 소득
적용 범위	주택담보대출 중심	전체 금융부채

 

참고

• DTI는 주로 주택담보대출 심사에, DSR은 모든 대출 심사에 적용됩니다.
• 실제 계산 시, 대출 상환방식(원리금균등, 만기일시, 거치기간 등)에 따라 연간 상환액 산정 방식이 달라질 수 있습니다.
• 금융기관 및 정부 정책에 따라 적용 기준과 계산 방식이 일부 다를 수 있습니다.

요약:
DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액을, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나누어 산출하며, 두 지표 모두 대출자의 상환능력을 평가하는 핵심 기준입니다.

 

 

지역별로 대출가능금액이 어떻게 달라지나요?

 

지역별 대출가능금액 차이

 

1. 규제지역과 비규제지역 구분

• 규제지역: 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 정부가 지정한 지역
• 비규제지역: 규제지역에 해당하지 않는 일반 지역

2. 지역별 LTV(담보인정비율) 차이

구분무주택자·1주택자 LTV다주택자 LTV

비규제지역	최대 70%	60%
규제지역	40~60%	30%

 

• 예시:
  3억 원짜리 아파트를 담보로 대출할 때
  • 비규제지역(70% 적용): 최대 2억1천만 원
  • 규제지역(40% 적용): 최대 1억2천만 원
  • 다주택자는 규제지역에서 최대 30%만 가능: 9천만 원
• 생애최초 주택구입자는 지역과 관계없이 LTV 80%까지, 최대 6억 원 한도 적용.

3. 지역별 DTI(총부채상환비율) 차이

• 투기지역/투기과열지구(서울 강남, 송파, 서초, 용산 등): 40%
• 조정대상지역: 50%
• 비규제지역: 60%
• 생애최초·실수요자는 지역과 무관하게 DTI 60%까지 완화 적용.

4. DSR(총부채원리금상환비율) 적용

• DSR은 주택 소재 지역과 관계없이 1억 원 초과 대출 시 40% 규제가 적용됨(비은행권 50%).
• 6억 원 초과 주택을 담보로 대출받을 때도 DSR 40% 적용.

5. 기타 지역별 요소

• 소액임차보증금 최우선변제금액 등도 지역별로 다르기 때문에, 실제 대출 한도 산정 시 일부 금액이 차감될 수 있음.

요약 표: 지역별 대출가능금액 주요 차이

구분LTV(무주택자/1주택자)LTV(다주택자)DTIDSR

비규제지역	최대 70%	60%	60%	40% (1억↑)
규제지역	40~60%	30%	40~50%	40% (1억↑)

 

결론

• 규제지역일수록 대출가능금액이 줄어듭니다.
• LTV, DTI 등 대출 규제 비율이 지역별로 다르게 적용되어 같은 조건이라도 대출 한도가 크게 달라질 수 있습니다.
• 생애최초 구입자, 실수요자 등은 일부 규제 완화를 받을 수 있습니다

 

 

대출 받을 때 알아야 할 3가지: 2024년 LTV, DTI, DSR - 금융이 알고 싶을 때, 토스피드